| 舊改“三重門”--珠江啤酒 |
作者：佚名 來源：本站原創
目前廣州舊廠房改造，主要趨向于自主改造，或者是尋求合作伙伴，政府征收的方式，目前還是比較少。今年2月底，廣州市公布了2011年的重點建設項目計劃(草案)，總計包括101個項目清單，以及2011年826.4億元的投資計劃。其中珠江啤酒三舊改造地塊地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸，地理條件十分優越。
根據珠江啤酒去年底發布公告，珠江啤酒已收到控股股東廣州珠江啤酒集團有限公司轉發的廣州市國資委《關于廣州珠江啤酒股份有限公司總部產能搬遷有關工作的函》，要求珠江啤酒廣州總部力爭在2013年底前大部分產能實現外遷，2015年底前完成全部產能停產搬遷工作。
公開資料顯示，目前珠江啤酒廣州總部位于琶洲，毗鄰廣交會展館酒招商，這塊地面積為251147平方米。
據悉，珠江啤酒搬遷原因是根據廣州市建設國家中心城市的產業戰略規劃和功能分區布局，珠江啤酒公司總部地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸，在該區域進行大規模的工業生產，已不適應城市發展要求。因此，珠江啤酒決定將總部部分釀造和灌裝設備搬遷至南沙公司。
根據廣州市產業布局調整規劃中“一區集聚”的具體規劃，由珠江新城最新消息 價格 戶型 點評、琶洲地區和天河北共同組成的城市中央商務區，重點發展金融、保險、會展、商貿等現代服務業，珠江啤酒地塊將作為廣州未來CBD的核心區域。
參照去年11月，廣州地鐵公司以8.8億元的總價拿下琶洲AH041018、AH041023地塊，總面積3.8萬平方米，建筑面積22.94萬平方米，折合樓面地價3836元/平方米，土地性質為商業金融、交通設施用地。
有消息稱，若按公開出讓的方式，按土地出讓成交價的60%計算補償款，珠啤廣州總部地塊能為珠江啤酒帶來約30億元的收益。
對此，華南理工大學建筑學院建設經濟管理與房地產研究所所長王幼松表示，關鍵還是取決于這塊土地的使用規劃，如果是規劃為住宅用地或者商業用地，參照周圍土地的拍賣價格，珠江啤酒地塊給珠江啤酒帶來20-30億的收益，還是有可能的。
根據廣州市公布的三舊改造分類改造模式，舊廠改造按照土地性質分成國有舊廠房和集體舊廠房兩類，目前舊廠房的改造可分為三種模式，一是自行改造，補交地價。依照廣州市修訂的城鄉規劃，申請改造地塊可單獨開發、無需納入政府統一儲備開發整理的，可由企業自行開發改造（商品住宅除外），并按規定補交出讓金。
二是公開出讓，收益支持。具備開發經營條件的用地，可由土地儲備機構收購，也可由企業自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓。按照土地出讓收益的一定比例或者土地純收益的一定比例計算補償款。
三是公益征收，合理補償。規劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務設施的用地占總用地面積50%以上且不具備經營開發條件的，由政府依法收回并給予合理補償。
據了解，目前珠江啤酒地塊的規劃尚未出爐，而珠江啤酒也沒有對這塊地的開發方式有任何表態。
有業內人士指出，廣州舊廠房改造主要趨向于自主改造，或者是尋求合作伙伴共同改造，第三種政府征收的方式目前還是比較少，除非是要建設一些公用設施，政府才會考慮采取這種方式。
廣州地產專家韓世同則表示，珠江啤酒地塊具體的開發模式比較難以確定。參照廣州南站地塊的開發模式，是采用公開拍賣的形式，但是工廠的舊改，采取協議轉讓或者自主開發，都有可能。不過珠江啤酒如果選擇自行開發，考慮到本身并沒有房地產經驗，它必須合作開發。
王幼松也表示，珠江啤酒找一個發展商與它合作開發，這種情況可能性還是比較大的。對于珠江啤酒地塊的規劃，更趨向于更改為商住結合，但是按照目前政府的相關規定，如果要改為商住用地，必須先進入到政府的土地儲備中去，然后再走招拍掛的程序。但是這樣一來，珠江啤酒也有可能拿不到地塊。 |
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